随着我国城镇化进程不断加速，2020年第七次人口普查数据显示，，相较2010年实现70%的增长。

　　人口向一二线城市和都市圈大规模迁徙的同时，增加了大城市的房地产需求，高房价使得租住房屋成为流动人口的刚需。

　　据调查，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。

　　因此，在此背景下，加快发展保障性住房成为改善民生、协助控制房价的重要举措。

　　此外，人口净流入的大城市，人口流动导致的结构性住房供给不足问题突出。通常，城市能级越高的城市人口流入越大、房价压力也越高，2015年以来，各大城市二手房房价持续走高，其中二线城市增长趋势斜率明显大于三四线城市，房价压力大。

　　因此，加快发展保障性租赁住房有利于缓解人口净流入大的城市的住房和房价压力、调节收入结构。

　　我国“十四五规划”中明确指出，“十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，努力实现全体人民住有所居。

　　新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

　　住房和城乡建设部要求，今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。

　　近期，各地陆续公布“十四五”时期住房发展规划：

　　上海：提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，约占住房供应总量的40%

　　广州：提出“十四五”期间保障性租赁住房60万套（间），占比超过45%；

　　北京：将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房，纳入保障性租赁住房规范管理，集租房项目将极大改善北京租赁市场供需结构；

　　深圳：已确定“十四五”期间建设筹集“保障性租赁住房不少于全市住房建设筹集总量的30%，不少于40万套。

　　此外，今年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“《意见》”），明确提出住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。

　　保障性租赁住房自2019年开始试点，至今制度已经逐步完善：

　　◆保障性租赁住房供应主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变；

　　◆保障性租赁住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。

　　同时，保障性租赁住房配套政策也逐渐丰富：

　　◆ 集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种方式建设保障性租赁住房均出台相应土地支持政策，满足保障性租赁住房多渠道的土地供应。

　　◆ 2021年7月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，为保障性租赁住房资金筹措保驾护航。

　　随着保障性租赁住房的规划与政策逐步落实，保障性租赁住房供给不断加大，大量城市流动人口可通过租赁的方式有效解决居住问题，在保障民生的同时，有效地抑制了大型城市楼市过热的情形。

　　▌十四五期间，仅保障性租赁的市场规模就达到3.5亿方，市场空间广阔

　　根据住房和城乡建设部表示，目前全国正在建设保障性租赁住房的40个城市计划于2021年新筹集保障性租赁住房93.6万套/间。

　　按此估计，在供应均衡的假设下，保守预测十四五期间将供应500万套/间左右的保障性租赁住房，按套均面积70方计算，预计五年期间仅保障性租赁住房就有3.5亿方的市场，市场空间广阔。

　　随着我国保障性住房政策不断完善，参与主体、土地供应方式开始发生转变。推动住房保障主体由政府为主转为政府、企业和社会力量共同参与，对房企来说，带来以下机遇：

　　▌允许改建商办、旅馆、厂房等非居住性存量房屋，无需补缴土地价款，房企通过参与保障性住房建造与运营，可有效盘活自有存量资产

　　土地政策支持方面，对企事业单位依法取得使用权的土地，在相应条件下允许用于建设保障性租赁住房，允许改建商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住性存量房屋，在符合规划等条件下不补缴土地价款，因此，对于房企来说，可通过积极参与保障性住房的建造和运营，有效盘活自有存量资产。

　　▌与保障性住房建设相关的融资途径更多，融资渠道更为畅通，且可通过REITS解决回款周期长这一“老大难”问题

　　值得关注的是，今年7月2日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。这意味着房企可通过REITS的方式解决保障性租赁住房资金回笼时间长的问题。

　　此外，政策上还支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；因此，参与保障性住房建造可得到更多资金支持，融资渠道更为畅通。

　　▌房企抓住保障性住房建设机遇，有利于向轻资产型企业转型发展

　　《意见》对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障，明确了“谁投资、谁所有”。而那些由政府投资建造的租赁性房屋需要专业的公司来进行精细化运营，这将有力助推房企向轻资产型企业转型发展，因此，对房企来说，运营管理保障性租赁住房不失为一个前景广阔的发展方向。

　　▌精装修需求前置，兼具规模化和定制化，给房企带来了新的市场增长点

　　值得注意的是，保障性租赁住房政策的实施，人口净流入的大城市的新建住房占比也大，将激发新的需求，其中之一为精装修需求前置化，又由于保障性租赁住房面向的是新市民和青年人，装修需求或将兼具规模化和定制化，给房企带来新的市场增长点的同时在产品配置需要一定的创新。

　　另外，房企参与保障性住房建设也面临一定的挑战，应具备以下几方面的能力：

　　一是保障性住房作为微利产品，开发商必须具备极致的成本控制能力，在回购价为上限的基础上实现盈利；

　　二是应具备良好的产品质量保证能力及规范的内部管控能力，保障性住房作为民生工程要求产品质量必须过硬，并要求杜*出现有损社会形象的风险事件；

　　三是和政府有着良好的政企关系，提高参与度的同时在后期的工作沟通中也更为顺畅。

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