企业战略分析，楼盘客观点评，开发商和购房人必读手册

　　11月4日，多家房地产龙头企业的股票和债券都大幅上涨。

　　这缘于一系列利好消息的释放，例如各种制造恐慌的言论纷纷被证伪，权威媒体发布有关部门领导文章，提出“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。

　　“扩大内需战略”给经济发展预期注入新的动力。

　　受益于此，房地产股债市场也一扫沉闷，全面飘红。

　　目前来看，房地产龙头股的股价都比较低。

　　以万科A（000002.SZ）为例，当下市净率只有0.68。

　　一位雪球上的投资者算了个账：2022年三季报，万科的资产负债表中，存货项目是9821.84亿元，即使其存货贬值10%，也就是减值980亿元左右，归属于母公司所有者权益合计2411.07亿元，那么还剩下1431亿元，跟万科A当下市值1586亿元相差不大。

　　于是，很多读者朋友又发来那个“神之问题”：万科股票当下能买吗？

　　房小评此生不打算学两项本领：算命和炒股。

　　前两天，媒体消息说万科内部召开了一场年末销售冲刺会议，会议的重点之一是鼓励各城市根据实际情况，加大对外部渠道如贝壳、安居客的使用。而此前，万科主要依靠自有渠道比如旗下的唯家企业管理有限公司，整合自身力量进行销售。

　　万科还在拼命去库存，回现金。但是从财务数据上看，万科目前很健康：

　　1. 截至三季度末，万科在手现金1188.3亿元，高出一年内到期有息负债总和627.5亿元。

　　2.资产负债率约77%，有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。其中，银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。

　　这是一个财务安全，经营稳健的公司，为何还在拼命强调销售和回款呢？而且不惜高成本使用贝壳等渠道公司。

　　与此同时，根据万科日前公布的2022年第三季度财报还可以看出，万科在投资拿地*对额和拿地/销售比等指标上同比下降幅度很大。

　　根据万科2020-2022年的第三季度报告，以及中指研究院同期权益拿地金额榜单，可以看到2022年前三季度万科拿地数量、规模、金额和排名均出现了明显下滑。

　　从上表可以看出，万科今年至今拿地的数量，还不到去年同期的零头。

　　以上是纵向对比万科过去三年的拿地投资情况得出的结论，接下来让我们看看万科和其他几家领先房企拿地情况的横向对比。

　　对比万科和保利发展、招商蛇口、华发股份这几家在当前市场中发展得比较积极的央企、国企会发现万科今年前三季度的拿地/销售比是*低的。

　　数据来源：申万房地产企业三季度研报

　　由此对比，大家可以看出，万科目前仍然在积极销售和保守拿地。

　　万科对市场的预判一向具有信号意义，万科集团董事会*郁亮的观点，更是被同行和媒体奉为圭臬。还记得郁亮提出房地产进入“黑铁时代”的观点之后，很多人不信，结果现实却结结实实地证明了郁亮所言非虚。

　　所以，万科的行为，其实是一个市场“信号”，我们姑且称为“万科信号”，这个信号在过去也多次被验证。

　　例如，2013年房地产市场出现一轮大幅上涨，当年全国商品房销售面积超过13亿平方米，比上年增长17.3%，增速同比提高15.5个百分点。

　　而在2012年下半年，万科就已经开始大力拿地。其中12月这一个月份就拿了20块地，拿地金额143亿元，比当月的销售额140.7亿元还要高。

　　根据万科的年报，2012年全年万科新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米（对应规划建筑面积约1589万平方米）。同时，实现销售面积1295.6万平方米。买进来的地，比卖出去的房子多。

　　万科在2012年下半年就比较前瞻性地感知到了市场的变化，在市场全面爆发之前就已经加大拿地力度，所以才有了2013年销售额的破纪录。

　　所以，在肯定万科财务安全，经营稳健的同时，对于万科仍然没有“反转拿地策略”的做法，是大家应该关注的。至于是否能买股票，就是仁者见仁、智者见智了。

　　目前来看，像2012年那样的“万科信号”还未出现。

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　　万科:前2月份合同销售649.7亿元

　　万科:再喊“活下去”比什么都重要!

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