12 月 30 日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳中洲未来实验室举办 解码市场 重启预期—— 2021 年深圳房地产市场总结及展望发布会 ，以戴家视角回顾深圳住宅、写字楼、零售市场、大宗交易状况，并预测未来深圳楼市及各物业市场的发展趋势。

　　1-11 月，深圳新建商品住宅销售面积为 568.5 万平方米，同比增长 2.7%，新房市场交易规模保持平稳；但深圳二手房市场明显降温，受参考价等调控政策和信贷环境收紧影响，前 11 个月深圳二手住宅销售面积仅为 338.2 万㎡，同比下降 55.4%，预计全年成交量仅略高于 2008 年的水平。从分月数据来看，二手住宅销售面积自 4 月开始呈现逐月下降的趋势。但至 2021 年 11 月，深圳二手住宅成交 20.92 万平方米，终止了 7 个多月二手住宅成交下跌的趋势，较 10 月上涨 66.8%。与此同时，深圳部分银行房贷利率有所松动，结合年末政策层面的一些宽松迹象，预计对于市场信心的提升将起到积极作用。

　　整体经济持续复苏的背景下，一线城市甲级写字楼市场需求普遍回温，四个一线 万平方米，同比上涨 168.6%。就深圳市场而言，由于市场租赁压力大已成共识，新项目业主在定价策略上更加灵活，以低价吸引客户；同时，政府提供的租金补贴更是刺激了企业换租扩租需求；而较长的预租及免租期也为企业实质降低了搬迁成本，进一步刺激租赁需求的释放。因此全年录得深圳甲级写字楼吸纳量高达 67.3 万平方米，仅次于 2017 年达到历史第二高的水平。

　　从细分板块来看，前海片区无疑是今年办公租赁需求热点区域，2021 全年吸纳量 29.4 万平方米。占全市甲级写字楼的 43.8%，持续高居各片区之首。以前海、科技园等片区为代表的新兴商务区，吸纳表现也突出，原因主要来自新供应的带动，另外低租金成本、长免租期等租赁策略也助力新兴片区承接大量新增需求。

　　在租赁需求当中，TMT、金融和专业服务业分别占比 38%、26% 和 10%，仍是深圳甲级写楼需求的主要支撑。TMT 行业近年持续快速增长，融资规模高居各板块前列，快速发展的势头也同时反应到物业市场——年内 TMT 企业大面积租赁成交频现，其中不乏整栋租赁成交，一方面出于龙头企业的发展扩张的考虑，同时也有利于未来吸引更多同类或上下游企业的汇聚，带动片区办公氛围快速走向成熟。

　　针对供应端的表现，戴德梁行华南区项目服务部主管及董事杨薇表示，2021 年深圳办公楼竣工项目不少，但除去产业扶持、企业自用等非市场化项目，*终投入使用的高端物业供应较为有限，全年落地供应量 35.9 万平米。尽管深圳写字楼中长期供应压力增长，但去年来活跃的市场需求仍支撑租金保持相对平稳，全年租金水平呈微幅波动趋势。

　　结合未来供应，张晓端女士认为，未来 5 年内有望入市的供应量或高达 653 万平方米，在途供应压力不减，预计空置率或将走高、租金水平承压。在激烈的市场竞争下，楼龄较长的项目未来经营仍然面临难度，业主方应多采取灵活的租赁策略适应市场变化。行业方面，资本市场热度相对较高的工业和信息技术、媒体及电信业、医疗保健及生命科学等行业扩张需求强劲，有望为未来写字楼租赁去化提供有效支撑。

　　深圳今年迎来多个优质购物中心启幕，全年供应量达到 82 万平方米，创历史新高，全市优质购物中心存量也因此上升至约 592 万平方米。新项目分散于各个区域板块，不断丰富深圳的商业格局。同时由于多数项目所在片区缺乏集中式购物中心，填补了区域内优质购物中心的空白，在经历了一定的预租期后均取得了较高的招商率—— 2021 年末，年内入市新项目的平均空置率约为 5.3%，甚至较全市优质购物中心整体空置率低 0.8 个百分点。

　　关于区域市场的物业表现，张晓端女士认为，相较于以往乐于在成熟商圈发展新项目，如今运营商对外围区域的项目信心增强。从需求方面来看，今年运动娱乐体验类业态对购物中心的租赁需求旺盛，室内攀岩、滑雪、室内蹦极等品类频频入驻购物中心，同时大面积租赁带动了项目的去化。

　　2022 年，深圳将有 784,083 平方米的优质商业计划开业，外围区域面积占比 54.8%，核心区占比 45.2%，将延续今年多点供应的趋势。预计新兴商圈的新项目将结构上平抑明年平均租金的上调空间，整体空置率则维持低位运行。此外，全球*大乐高乐园度假区和沙头角口岸免税购物中心等都市文旅项目的打造有望为深圳的商业市场带来更多发展机遇。

　　戴德梁行华南区商业地产部主管及董事宋洁表示，城市公建非市场化运营面临三个不平衡：公益属性和市场属性，创新设计和实用性能，开发建设和运营管理。戴德梁行透过伴生型商业看城市公建市场化转变的解题思路，为城市公建可持续性运营提供增值服务。

　　2021 年深圳共录得大宗交易 36 宗，总成交金额 319.1 亿元。全年成交金额相较去年增长 13.0%，从成交规模看，较小规模的交易成为今年主流，单宗交易额 10 亿以内的交易宗数占总宗数高达 80.5%。总体而言，市场氛围仍偏谨慎，在价格下行背景下，大宗物业交易渐趋买方市场。

　　从需求侧看，投资型和自用型买家在总交易金额上大致持平，占比分别为 40.5% 和 36.1%，但自用买家的交易宗数占比更重，显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。其中，自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主，平均成交金额在约 7 亿元水平，较小的成交规模显示出自用型卖家渐趋以实用性为导向。而投资型买家当中，国企和保险机构则主导了年内的较大规模的交易。

　　从物业类型看，写字楼及研发办公的交易金额连年下降，2021 交易金额为 140 亿元，同比减少 34.9%，但宗数占比仍居*一。综合体的交易量则大大提升，总交易金额达到 113.5 亿元，占比 35.6%，较 2020 年上升 31.0 个百分点。数据中心、长租公寓、康养医疗等另类资产逐渐成为市场的投资新方向。

　　写字楼租金虽止跌回稳，但在供应量集中释放，办公用途的投资趋于谨慎，写字楼的交易价格或将进一步下探。但随着开发商现金流压力逐渐增大，市场优质大宗物业的供给大幅增加，买家有更多机会以更优价格筛选合适物业。加上近期机构投资者表现趋于活跃，明年大宗交易总额有望出现大幅增长。

　　戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒指出，货币宽松政策带动实业类企业融资渠道顺畅，特别是发展向好的物流、生物、医药等行业的企业，或有机会购置自用型物业。另一方面，城市更新政策的日趋完善，叠加整体融资环境的收紧以及产业监管要求更严苛，旧改项目的利润进一步降低，工改工方向的旧厂房逐渐式微，市场价格将持续下行。另外，公募 REITs 的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。

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