来安县地处安徽省东部，长江北岸，与 与南京高新技术开发区隔河相邻。环邻 江苏省南京市、淮安市和滁州市琅琊区、 南谯区及明光市。 来安交通便捷，沪宁洛高速公路、104 国道和312省道贯穿境内，津浦铁路、 合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县 城距南京禄口国际机场80公里，离津浦 铁路滁州站仅10公里；内河航运直通长 江。

　　来安良好的区位优势，以及便捷的交通路线，为其城市发展创造良好基础，给经济各层面 带来利好。

　　全县辖12个乡镇，两个省级经济开发区，来安县面积1481平方公里，耕地面积 71.3万亩，辖12个乡镇，130个村，49万人口。12个乡镇分别是：新安镇、半 塔镇、汊河镇、水口镇、舜山镇、雷官镇、施官镇、大英镇、张山乡、杨郢乡、 三城乡、独山乡。 来安县南北向与江苏省接壤，南部汊河镇与南京市经济开发区隔路相邻，碧桂 园·城市花园即坐落于镇中。

　　据目前可查证的数据 ，2010年，全县常住人 口为432021人，同第五 次全国人口普查449188 人相比，十年共减少 17167人，下降3.8%， 年平均下降0.39%。

　　来安县0~14岁人口比重下降，65岁人口比重上升，可见本县由于人 口流失，人口年龄结构逐步走向老龄化，对日后县城发展较为不利。

　　来安县经济水平一般，2016年GDP总量在全省61个县区中排名44，总量较小，人居GDP排名 26，排名中等偏上，且增速较快，经济发展稳步上升。经济结构上看，来安县第二、第三产业， 已成为支柱产业，县城工业化水平较高。

　　2012年-2015年，来安县地区生产总值、固定资产投 资、财政收入和外贸进出口4项指标，分别年均增长 13.3%、27.2%、22.5%、18.9%。社会消费品零售总额 年均增长13.5%，城镇、农村居民人均可支配收入分别同 比增长9.6%、14.1%。规上企业增至166家，其中产值 超亿元32家，金瑞投资、晋源铜业、中普石油、碧绿春 晋级全省百强。

　　总体来看，来安县依托南京都市圈的辐射，工业和服务 业发展较好，已基本实现了从农业为主的经济结构转型 为工业、服务业为主的现代经济结构，经济水平发展较 高，人均GDP较高，区域市场经济活跃，拥有较好的房 地产市场开发基础。 碧桂园、华夏幸福等开发企业先后进驻汊河，也促进了 区域房地产市场的发展。

　　浙商*佳投资城市 苏商*佳投资城市 苏商投资中国首选城市 中国新能源百强县 中国县域网络形象排行榜全国百强县（市、区） 全国科技进步先进县 全国平安农机示范县 全国油菜生产机械化试点县 国家蔬菜产业重点县 全国计划生育优质服务县 全国生态文明先进县 *美中国乡村旅游目的地城市 全国法治县创建活动先进单位 全国青少年普法示范区

　　“中心集聚、分区调控、点轴推进、网络发展”的思路，以 中心城市为节点，以高速公路和县域主干公路为依托，构建 “双核两轴三区”的开放式城乡空间发展结构。 “双核”：即来安县城，县域政治、经济、文化、科技中 心。汊河新城，新滁城副中心。 “两轴”：即345国道城镇发展轴和104国道城镇发展轴。规 划依托该两条发展轴线，分别带动来安县南北区域协调发 展。

　　依据城市空间发展策略，规划总体布 局机构为“三轴”和“三区”“三 轴”，滁天路经济发展轴、建阳路— 来水路经济发展轴、中央大道发展轴 等三条城市发展主轴线

　　老城区在现状的基础上规划 进行优化、整合，主要功能 有居住、公共服务设施、市 政设施及少量行政办公等。 房地产方面，虽有发展机 会， 但空间不大

　　政务新区主要功能有行政办 公、公共服务和居住。城市 未来房地产发展的主要区 域， 规划有体育场、公园、政务 中心等，环境好、配套设施 齐全，有较大发展空间

　　工业园区，该片区主要集中 了工业和仓储等职能。是工 业地产的集中发展区域

　　从县城用地规划来看，未来来安县城 分区明显，政务新区和老城区，将以 商住用途为主，工业开发集中在经济 开发区。

　　老城区由于人口集中、较为拥挤，未 来房产开发的主力区域将集中在政务 新区，老城区将以“旧城改造”类项 目为主。

　　“十三五期间，新城区要开工建设建阳南路与滁州大道连接线，打造南部环线。新安南路、教 育东路建成通车。加快推进金禾总部大楼、供电公司大楼、新客运总站等项目建设，创业服务中心 搬迁入驻，木兰七里、四阳幼儿园对外招生。加快推动公共服务设施建设，尽快集聚新区人气。处 理好政策性安置和市场化安置关系，打通保障房和商品房通道，全部实现棚改货币化安置，促进房 地产业健康发展。”

　　根据以上分析及现场实际调研，来安县整体经济与发展平稳且发展势头较好，城镇化建设推进稳步推进，政务新区基础建设推进迅速， 拥有较好的房地产开发基础。隐忧之处则在于，汊河新城对来安县城的人口及财富的分流、新区对老城区的吸引力不足，乡镇入口入驻 较为缓慢。总体来看，来安县城房地产开发基础条件良好。

　　2015年，来安县出让经营性建设用地共54宗，其中商住用地13宗，出让面积450.59亩，总金额为3.6084亿

　　金2瑞.12总部及来安金县瑞新城花交区口园来东安：南大住角道宅与陈地郢块路，土10地034成.80交（价㎡）76万元/亩4商0服年，楼面价51≥73.5元/㎡，目—前已基本清盘，现状为化肥厂内部房2，420部分房源滁对州外金辰出置售业有。限公司

　　安徽省百思德风景园林产业 城管理有限公司 来安县景华置业 有限公司 滁州市百思德置业 有限公司

　　●280.1915年来，安来县安来安县大土道东地侧出二里让河主南要侧 集中36在35汊3.9河（㎡区）域，新城住区宅和县城无土≤2地.2 出让。 —

　　2016年，出让经营性建设用地共119宗，出让面积2925.20亩，完 成土地出让金收入24.95亿元。其中：商住用地29宗，出让面积 1012.67亩，成交价为23.57亿元。其中纯住宅用地765亩。

　　从地块位置来看，出让地块，依旧主要集中在汊河区域，新城区和 县城出让仅1宗，且仅50亩。

　　来安县城地块出让时间基本处于2012年-2013年之间。2014年后 ，县城成交地块极少。

　　从2014年到2016年的土地供应面积来看，来安县做为一 个50万人口的县城，土地供应量较为可观。

　　但同时，作为一个“双核心”县城，汊河镇由于其地理和 区位优势，吸引了大量来自南京高新技术开发区的购房者碧 桂园、雅居乐、华夏幸福等，均在此开发。15年、16年土地 出让，基本上全部集中在汊河镇，来安县城土地出让量极小 。在售项目基本为2013年前出让土地。

　　汊河新城是距离南京*近的都市圈板块，于2005年9月底启动建设，距南京长江大桥15公里，距纬七路长江隧道18公里，与南京地铁3 号线和过江隧道江北连接口距汊河仅6公里，处于南京1小时经济圈核心层，是皖东对接南京的桥头堡。 目前，汊河新城在售楼盘有：碧桂园城市花园、雅居乐林语城、南京湾全球家居CBD、南京湾锦锈香江、金太阳鹭港、蒙塔卡利、玫瑰 十一英里等。 根据可查数据，2016年10月，碧桂园、雅居乐等汊河镇项目成交数据约在300-500套/月，全年预计在5000-6000套左右。

　　2016年，来安县成交8867套、92.99万㎡。 因缺少汊河镇成交数据，来安县城2016年成交量占总量的份额，就现阶段 掌握的数据及实际调研获悉情况，进行预估： 根据目前获得的成交数据，2015年7月-2016年2月，来安县城8个月的成 交套数为1386套，月均去化174套。现场调研得知，2016年全年，市场主要 项目销售情况较好，在此数据基础上浮至200套/月，估算2016年来安县城区 域，成交套数约为2400套左右。

　　截止2017年3月10日，来安县库存（已取得预售证）套数3245套， 30.63万㎡。

　　截止2017年3月10日，来安县库存（已取得预售证）套数3245套，30.63万㎡。各项目剩余如下：

　　世纪广场 莱茵花园 水安盛世新安世纪轩 贝发现代城 万城国际 来城中央大街 未来城 亿升观天下 星河城 贝发新城A区 白鹭山庄 圣泽来雅苑 白鹭岛综合楼 威尼斯花园 金瑞花园 水安盛世新安盛景苑 建阳商城 来安新城紫荆苑 峰汇国际 鼓楼综合楼

　　中央大道北侧向阳路西侧 来安大道西侧建辉路北侧 中央大道以南建阳南路以西

　　来安县建阳南路599号 来安县来安大道东侧 新城区来阳路与向阳路交口 建阳南路西侧（原二里桥菜场）

　　截止2017年3月10日，来安县潜在库存（已拿地未建或拆迁未完成），以主力供货项目计算，数据如下：

　　对外宣称380万方，实 际 在 售约1630.万65方万，方已，售剩及余 4300 约46万方

　　备注 老城区项目，属于老 城改造小区，紫金城 和星河城地块已全部 取得，但除在售部分 外，剩余地块拆迁均 未完成。泰鑫项目较 复杂，单独讲述，表

　　根据上述数据，来安县在售库存3245套，潜在库存14064套，累计17309套。以2016年月均去化174套计算，去化周期约99 个月，库存去化周期约8年。

　　老城改造项目，对外宣称380万，分为三个板块开发，由 来安泰兴置业开发，母公司为安徽盛世明珠投资集团。实 际开发，与对外宣传差异较大。

　　关于泰兴·世纪城： 1、投资商因此项目，涉入原滁州市委*、原省政协副 韩先聪、原来安县委*马占文案，因行贿入狱。 2、380万方，为当时签订协议时，对外宣传意向总体量。 3、据来安论坛信息及实地与当地居民聊天得知，，泰鑫 15年夏曝出楼层渗水工程问题和高层政治问题，导致在县 城口碑较差。

　　根据售楼部实际销售及预售情况得知，目前3个 地块，均只开发部分，已售及在售累计大约14 万方，总体量约60万方，尚未开发部分约45万 方，后续建设缓慢推进，具体时间节点不明。

　　关于泰兴·世纪城后期开发： 1、售楼部对380万体量的问题，采取回避态度， 目前对外称1期、2期剩余部分现房，3期桂花园为 目前在售新品。根据已拿地块出让条件数据，总体 量约69万方。 2、通过与其他售楼部置业顾问沟通，泰鑫后期能 否继续开发，取决于老城区地块是否能够顺利拆 迁。

　　总建26万方，多层、小高层、高层及沿街商业，1期多层 2013年开盘，目前剩余中部6栋景观高层，1梯3户，18 层，324套房源未售，前期剩余尾房大约179套。尾房价 格3900-4100元/㎡，另有特价房3520元/㎡起售。

　　据其他项目置业顾问介绍，2014年下半年，亿升项目由于 自身资金链等原因工程停建近1年，市场口碑极差，销售 停滞。目前，仍未有开工迹象。

　　占地140亩，建面30万㎡，分为3期开发，目前在售1期， 除1栋洋房未发售外，其他基本售罄，可售房源约40套。 小区大部分为高层及小高层产品，后期1期小高层改规划 为1栋8层电梯洋房，目前尚未对外出售。目前高层价格 4300-4400元/㎡，洋房对外报价5000元/㎡左右，2期、 3期开工计划未定。

　　项目地处来安中学对面，政务新区中心位置，客户接受度 高，学区房特性明显，一直处在来安市场的前列。

　　星河城项目占地40万平米，总建筑面积约100万平米。老 城区重建的核心地带，项目周边路网发达，主干道建阳路 以东，来安大道以西，用地北侧为清流路，南侧为滨河 路。目前在售1期高层尾房，售价4100元/㎡左右。

　　德安实业，开发滁州市水石广场、水石嘉园等项目，于来 安新、老城区倾力打造三城：未来城、星河城、名都城； 开发土地共1300余亩，建筑面积200万平方米，总投资40 亿元。

　　贝发·现代城，规划有多层、小高层、高层住宅及其会所、 商业用房、配套用房和地下停车库，以高层房源为主，地 上建筑面积：193543m2，地下建筑面积：53600m2。 目前开发约60%。

　　贝发新城，位于贝发现代城路南，2015年12月2日动工开 建。全部为多层和小高层，容积率1.58，总建面积76540 ㎡，14栋，520套房源，在售3栋楼。

　　水安·盛世新安项目是由安徽水安集团全资子公司安徽水安 金城置业有限公司投资开发建设。项目共由4个地块组 成，占地300亩，容积率2.68，总建筑面积约60万方，约 4500套。目前在售高层均价4400-4700元/㎡，尚未开发 住宅月为1100套左右。

　　水安2014年1月18日首次开盘，在来安市场口碑较好，去 化速度较快，首次开盘价格3300元/㎡左右，目前价格已 上浮至4500元/㎡左右。

　　1、来安县房地产市场分化明显，汊河板块因南京辐射、南京购房者购房的原因，占据了成交量的近80%，来安县城，则主要依靠本土居民 去化，去化速度较慢，价格偏低，但2016年后，去化速度、成交价格都有较大幅度的攀升，成长速度较快。 2、市场项目基本以大体量项目为主，20万方以上的项目，随处可见，前期库存货源和后期入市货源较多，市场销售压力大。总体来说， 来安县城市场，目前仍处于“去库存”阶段，城区土地供应从2017年年初开始回复，2014年-2016年，基本以汊河板块为主。 3、来安县城市场开发体量较大，但缺乏高品质楼盘，基本都是高层产品为主，少量多层产品，为楼梯房，市场上缺乏针对改善型需求的产 品，建筑品质和规划设计，也较为落后。 4、2016年年底，华夏幸福在汊河板块摘得3块住宅用地，楼面价达3000元/㎡，带动了汊河板块价格的持续提升，随着汊河板块房价持续 上涨，一部分本土客群将返回至县城购房，对来安县城市场库存去化及房地产市场的发展，带来利好。同时，老城区改造持续进行，政府 推动以货币化安置为主，对未来市场发展亦是一大利好。

　　地块点评： 地块处于政务区规划居中位置 与来安中学隔路相望，周边自然环 境、人文环境优越，交通建设基本完 善，来安大道，作为未来新区的主干 道之一，区位优势明显。另从出让要 求分析，地块未来产品为多层和小高 层产品，相对现阶段市场拥有一定的 差异性和优势。 不足之处在于，目前规划中的外围顿 邱路尚未开工建设，从目前状态来 看，地块已处于新区的边缘。另地块 地势较高，土方工作量大。 同时，此次出让价格基数较在售项目 地块成交价格上涨幅度较大。

　　1、来安县经济实力较强，人居GDP较高，相对于目前区域市场主流价格，仍有一定的上升空间。

　　2、在售项目较多，基本均为20万方以上的大项目，目前市场存量较多，且未开工建设部分较多，去化周期较长。

　　3、区域市场以高层刚需产品为主，改善型项目及房源较少，产品供给较为单一。在售项目中，高层120、140㎡以上户型，在很多项目中 ，均占有相当的比例，市场对大户型及改善型房源，拥有一定的需求。同时，目前区域市场在建项目品质不高，精品项目拥有一定的市场 空间。 4、建议：来安市场，目前仍处于去库存阶段，但拥有一定的发展空间和潜力。针对本次出让地块分析，做改善型产品，并以较快的速度

　　入市，拥有一定的机会，建议进行进一步细化分析，进行成本预估和地价评估，价格合适，可以考虑参与竞拍。

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