2022年12月13日南山控股（002314）发布公告称公司于2022年12月6日接受机构调研，兴业证券、国华人寿、国联安基金、银华基金、新华人寿、东方基金、华融证券、安华农业保险、仁桥(北京)资产管理有限公司、众安保险、信达证券、平安资产、嘉实基金、万家基金、人保资产、国泰基金、国寿养老、国投瑞银基金参与。

　　问：公司如何看待股权再融资放开政策？是否有相关计划？

　　答：近期国家出台了一系列支持房地产市场平稳健康发展的政策，有利于房地产行业的稳定和长期发展，房地产行业的暖也将带动公司相关业务的发展。针对证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施，政策调整的核心是修复优质房企资产负债表，推动解决存量地产项目化险、整合。政策目标明确，注重质量导向，注重解决存量问题，体现精准施策，突出稳预期、稳主体、稳市场。公司将持续关注并积极研究相关政策，为企业发展提供支持。如有应披露事项，公司将及时做好信息披露工作。

　　问：控股股东是否有资产注入计划？

　　答：中国南山集团一直秉承有利于上市公司可持续发展、有利于全体股东权益的原则，助力上市公司实现长远规划，提高持续盈利能力。公司未获悉集团注入资产的相关计划，若涉及相关事宜，公司将按照相关规则及时履行信息披露义务。

　　问：控股股东在赤湾片区的土地情况？

　　答：中国南山集团有权对赤湾片区进行开发，该片土地已纳入广东前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区发展统一规划范围内，具有良好的开发前景。可开发业态包括产业、商业和居住功能，其中产业和商业将重点发展商务科技、信息服务等生产服务业、文化创意产业及现代物流业，建设科技创新服务区和文化创新聚集区。

　　问：宝湾物流目前公募 REITs的发行体量？

　　答：宝湾物流拟发行公募 REITs 的底层资产，包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园 4 个仓储物流园区项目，上述仓储物流资产合计土地面积约 78.98 万平方米，合计建筑面积约 41.47 万平方米；项目于评估基准日所对应的股东权益评估值合计约 18.43 亿元，相对于账面值 5.75 亿元，评估增值约 12.68 亿元，增值率 220.29%。

　　问：宝湾物流公募 REITs进展情况？

　　答：宝湾物流已与各地发改委进行项目沟通和事项，同时沟通国资委审批。由于该事项涉及国资委、发改委、证监会等多个相关部门的审批审核，时间上存在一定的不确定性。

　　问：公司如何看待公募 REITs？

　　答：公募 REITs 的成功发行和相关政策的不断推出完善，为公司提供了新的报方式，将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环。公司物流园区、产业园区等持有型不动产符合公募 REITs 试点范围，将持续提升资产运营管理能力，积极参与国内公募 REITs 市场发展和建设，寻找与业务发展的契合点，希冀为投资人提供可长期配置、稳定分红、透明管理的不动产投资金融产品。

　　问：公司资产负债率较为合理，是否会导致通过公募 REITs 进行项目出表的动力不足？

　　答：公司一直高度重视财务稳健和现金流安全，在确保财务安全健康的前提下促进业务发展。公司业务多属重资产类型，未来还会保持一定的开发投资速度，以保持、扩大公司优势，为股东创造更大的价值。为此，除继续保持已有的融资途径外，公司还将着力建立以“募投建管退”资产管理能力，积极推进资产证券化、物流基金、公募 REITs（或类 REITs）等工作，优化提升资产效益。

　　问：宝湾物流资产证券化会形成常态吗？未来如何控制出表节奏？

　　答：宝湾物流拥有丰富优质的物流仓储资源，截至 2022 年上半年运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达 900 万平方米，后续也将保持一定的投资增速。公司目前全力推进首单公募 REITs发行工作，未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。

　　问：通过资产证券化将成熟项目出表后，是否会导致宝湾物流整体资产质量下降？

　　答：客观来说，早期项目具有区位和价格优势，特别是核心区优质项目展现出更强的议价能力和抗风险性。为此，宝湾物流持续加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期演变趋势，不断完善优质项目的评判模型，提升资产收购运营能力。在此基础上，公司会量入为出，妥善做好进表和出表资产的“加减法”。同时，宝湾拥有行业领先的园区运营能力和卓越的服务品质，能够凭借丰富的经验和标准化的管理体系提升园区价值。

　　问：公司产业园区是否有项目符合公募 REITs发行要求？

　　答：公司产城综合开发业务作为培育性业务，以工业园区和产业园区为发展方向，目前项目成熟运营期较短。公司已与中联基金合作成立投资基金收购工业园区资源，并完成首个上海宝山标准厂房项目收购，未来的退出通道包括公募 REITs、并购基金等方式。公司将持续加强相关政策研究，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，结合政策要求、资产本身的情况多措并举，提升资产的运营水平、周转速度。

　　问：公司产城综合开发业务的运作模式？

　　答：公司产城综合开发业务作为培育性业务，经过几年的探索，品牌影响力逐步扩大，进一步明晰工业园区和产业园区的发展方向，持续强化园区的工业产业属性，推动业务高质量增长。在土地拍卖时，一般政府允许工业和产业园区资产部分出售、部分自持，可以通过销售物业笼资金，缩短投资周期。工业和产业园区地域性更强，须结合当地经济、产业结构、客户情况进行园区设计，开发运营复制难度更大一些。园区建成后，公司凭借专业服务、精细化运营管理提升运营收入。

　　南山控股（002314）主营业务：仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务

　　南山控股2022三季报显示，公司主营收入49.21亿元，同比下降5.45%；归母净利润-2.71亿元，同比下降174.05%；扣非净利润-3.3亿元，同比下降330.25%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入27.51亿元，同比上升149.14%；单季度归母净利润-1.4亿元，同比下降401.04%；单季度扣非净利润-1.52亿元，同比下降90.2%；负债率76.31%，投资收益1.55亿元，财务费用4.3亿元，毛利率22.78%。

　　该股*近90天内共有2家机构给出评级，买入评级1家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为7.73。

　　根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，南山控股（002314）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性良好。可能有财务风险，存在隐忧的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，*高5星）

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