公司房产管理团队负责公司房产招商租赁及运营管理，同时对公司持有的空置房产、厂房等重新规划和定位，因地制宜地提出经营方案。

　　公司房产租赁项目主要集中在上海中心城区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安区、闵行、虹口、浦东新区及宝山区。

　　商业物业服务主要包括公司子公司绿都商业运营的“百年德化-风情购物公园”及上海地区出租房屋的物业管理。“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。公司商业物业团队同时对上海地区出租房屋提供物业管理服务。

　　美居物业服务主要为有需求的业主提供个性化家装设计施工、家具家电零售等服务。公司依托在物业管理行业长期积累的经验和资源，进行物业服务拓展，于2021年上半年开展了美居物业服务业务。公司美居物业服务已组建了专业且稳定的团队，制定了完整的业务流程及管理机制，2021年业务已经步入正轨，已具备了稳定且持续的经营能力。为了进一步将业务做精做强，公司对美居物业服务制定了清晰的未来发展战略，并坚决贯彻执行。美居物业服务与商业物业服务均属于轻资产物业管理增值业务，符合公司做优、做强轻资产物业服务业务的整体发展战略，有利于发挥公司物业管理资源和优势，保障公司稳定经营，维持健康的财务状况，有利于为股东持续创造价值。

　　公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、洋房等多种业态产品。报告期内，公司住宅地产开发业务实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌，为公司区域性市场拓展奠定良好基础。

　　报告期内，公司实现营业收入11,287.38万元，同比增长21.91%，实现归属于母公司股东的净利润6,026.74万元，同比增长21.21%。2021年内，公司销售费用为1,412.74万元，同比增长262.85%，财务费用为591.99万元，同比增长210.26%，主要是因为公司开发位于江西省南昌市青云谱区广州路的房地产项目（以下简称“广州路项目”），去年同期公司未开发房地产项目，导致销售费用和财务费用同比增长幅度较大。

　　在房屋租赁行业，以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种模式：（1）自营模式：对原有工业厂房自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司目前主要采用的是“自营模式”，并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、为股东创造价值。公司自营模式中物业用途以办公为主，出租模式中物业用途主要有办公、商业和仓储等。

　　公司物业服务主要包括商业物业服务和美居物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。

　　伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售总额迅速增加，新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求，商业物业服务、美居物业服务未来发展前景广阔。

　　2022年1月17日，国家统计局公布了2021年全国房地产开发投资和销售情数据，2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111,173亿元，比上年增长6.4%。2021年，商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181,930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

　　在“房住不炒”的基本原则及“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”的监管政策下，房地产行业经营压力进一步加剧，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现金流管理。未来，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展空间和市场竞争优势。

　　2021年，公司房屋租赁收入和物业服务收入合计10,321.03万元，同比增加2,225.38万元，增长27.49%。

　　公司在上海合计拥有七万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区等多个行政区。目前，公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平；公司多处房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经济转型和产业升级的浦东新区、闵行、宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长。

　　截至2021年末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路583号、平凉路624号、东余杭路949号及舟山路349弄9-47号（东余杭路988号），公司将积极与相关部门进行磋商。

　　目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业务。

　　报告期内，公司商业物业管理团队主要负责运营“百年德化-风情购物公园”，并对上海地区出租房产提供物业管理服务，得益于积极贯彻执行的提质增效等措施，商业物业服务整体经营管理效率逐步提升。

　　公司于2021年上半年开展了美居物业服务业务，并已建立了专业、稳定的管理和业务团队，2021年内，美居业务持续、稳定、有序开展，实现了311.66万元收入及-99.68万元净利润，有力地保障了公司轻资产发展战略的落地。

　　2021年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，南昌广州路项目发生销售费用、管理费用及财务费用等计入当期损益，尚未结转收入，导致2021年营业净利润同比下降。

　　2021年上半年，南昌广州路项目开盘，截至2021年12月31日，签约面积16,712平方米，签约金额20,294万元。

　　1、租赁业务增长空间有限。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束及老厂房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格上涨空间有限，造成公司主营业务收入、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。

　　2、政府征收带来不确定性。由于城市规划、老城更新和基础建设等需要，公司已改造房产项目可能面临被动迁征收、经营无法持续的情况。项目一旦被动迁征收，虽然可以为公司带来一定的即期现金流，降低公司的融资成本，但会减少被征迁房屋的未来持续收益。

　　3、房地产宏观政策风险。2021年，房企融资层面，监管部门进一步加强房地产融资监管，房地产开发整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参考标准，同时“贷款集中度”和“两集中供地”新规对房地产企业现金流管控能力提出挑战。

　　公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府机关沟通，房产征迁和收储中实现自持物业的市场公允价值，为股东创造价值。

　　公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并做到制度能够真正落实，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，使公司能在激烈的竞争环境中生存下来，这也是企业核心竞争力的内在关键。

　　公司房产多数集中在上海市区，与上海地区商办市场、工业地产整体的租金价格及市场供需密切关联，也与国内外整体经济形势直接相关。全球来看，新冠疫情影响持续，局部战争加剧了经济动荡，未来不确定因素增加。单看国内，各城市零星病例爆发，仍然不改中国经济整体快速复苏的趋势，特别是上海市区经济的高质量增长，商办租金保持上涨态势将在部分核心区域成为可能。但2022年仍将有百万量级新增供应涌入，这或将对租金增长及空置率降低带来一定的压力。

　　随着疫情防控成为常态，上海商办市场逐步复苏，2021年每个季度净吸纳量都超过了新增供应，接近历史峰值。写字楼市场全年净吸纳同比翻倍，年末全市空置率同比下降2.6个百分点至14.2%。互联网科技巨头的扩张是主要助力者之一。在疫情和经济不确定性的影响下，相较于中小型企业的困境，头部企业的抗压性反而使其具有更强的竞争优势，并引领需求增长。除此之外，健康、保险、金融特别是外资金融行业也在2021年有明显的扩张。在此影响下，在线教育的整体性撤场对市场的影响被弱化。

　　市委经济工作会议指出，2022年经济工作重点是进一步发挥上海对国家政策支撑和国家战略牵引作用，加快培育壮大发展新动能，在关键核心技术突破和产业链供应链稳定运转中发挥更大作用。聚焦新产业300832）、新业态、新空间，全力培育经济发展新动能。同时资本市场也在大力向政策热点行业注入，金融、科技、专业服务、零售、生命科学等行业活跃的表现将继续支撑全市租赁需求。

　　更趋成熟的疫情防控措施和稳步的经济增长也进一步增强了企业信心，预期主力行业的租户在未来仍将保持较强的扩张意愿。全国办公面积需求预计在未来三年持续增长。预计未来三年，全国18个主要城市的写字楼净吸纳量累计可达2,000万平方米左右。

　　但当前市场也面临诸多不利因素，新冠疫情仍会持续，国际市场不断动荡，写字楼市场各细分行业、不同商务区之间分化犹存，个别非核心板块净吸纳有所放缓，各行业进一步整合洗牌。后疫情时代，人们对办公空间的认知体现出社交属性的提升及对员工福祉的关注，高品质集中且交通商业配套完备的新兴商务区将持续受到青睐，企业与员工也更加关注办公场所健康诉求。各业主需要通过品质提升、顺应市场需求做出较大改变。

　　除了传统需求来源以外，国家大力扶持、积极发展的高精尖制造业、生物医药技术和信息硬件等领域预计会为市场带来新的增长点。办公楼市场在2021年基本触底，预计2022年全国性趋势保持平稳增长。随着大量优质项目入市，预计2022年上海办公楼市场整体净吸纳量与2021年相比将略有下降，但整体仍将处于高位，写字楼租赁需求预计将保持稳定。

　　前期，公司调整了战略发展方向，在做优做强现有房屋租赁、物业管理业务的基础上，进军房地产开发业务。报告期内，在疫情影响下，公司经营情况保持稳定，房屋租赁和物业管理业务收入和盈利情况有所提升，南昌广州路项目开发稳步推进，公司经营战略得到有效贯彻。

　　2022年，公司董事会将重点升级面向未来的项目开发能力和体系建设，同时做好现有房屋租赁和物业管理业务，有序保障和提升整体经营收入和盈利水平；全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。

　　受疫情影响，国内外宏观环境发生新的变化，国家层面提出了“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，对公司带来新的挑战和机遇。公司董事会将加强对市场环境变化的深入分析，遵循商业逻辑，坚持为客户和投资者不断创造价值。

　　一方面，实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌。另一方面，不断做优做强房屋租赁、物业管理服务业务，抓住房地产从增量向存量转型的窗口期，持续推进房屋租赁及物业管理业务的拓展升级，提升企业整体盈利能力，为股东创造更大价值和回报。

　　2022年，公司将在2021年的基础上，根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为企业持续健康发展保驾护航。

　　在战略转型升级阶段，核心领导团队和优秀的管理、专业人才是保证干成事的关键。2021年，公司将围绕“管理团队人员稳定、项目运作经验丰富，能够及时应对复杂多变的宏观经济形势，保持公司平稳较快发展”为导向，建立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出务实、规范、高效的团队，保障公司战略目标落地。

　　另外，公司将积极探索“双循环”时代格局下创新型企业文化的践行方向，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。

　　2021年，国内新冠疫情虽然有所缓解，但国内经济仍受到一定影响，企业经营普遍面临一定的困难和压力，公司作为面向中小微企业提供创意办公园区的服务机构，预计2022年仍将面临较大的经营压力和困难。公司将在做好现有房屋租赁、物业管理业务的基础上，积极推进房地产开发业务战略落地，增强上市公司经营能力。

　　围绕广州路项目，紧盯市场节奏和客户需求，配置专业、高效的管理团队，打造具有区域市场竞争力的产品，保证适销对路，快速去化，保持健康稳定的现金回流着重打造公司的口碑和品牌。为后续项目拓展，区域做精做强，奠定坚实的基础。

　　同时，紧紧围绕项目运营，固话完善项目全周期标准化管理体系，搭建以客户满意度为导向，以效率为支撑，以销售为抓手，以成本为保障的价值链管控体系。

　　房屋租赁方面，盘点租赁资产和产业园资源，进行改造升级，提升资产升值、增值效应。同时，高标准策划商业中长期发展规划，明确未来发展目标、实施路径和落地计划，在综合体开发、文旅地产和产业园管理等方面，寻找创新发展机会。

　　物业管理业务，细化管理流程，优化管理模式，积极拓展物业管理业务，不断增强经营能力，匹配公司轻资产运营模式的战略规划，为公司提供稳定持续的现金流及利润。

　　加大复合型和创新型人才的引进和培育，高度重视人才培养，持续优化多层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。同时，持续完善激励机制，将公司目标与个人目标相统一，形成较强的团队凝聚力。

　　加大正向、正道的企业文化培育，围绕“创新、诚信、务实”的企业价值观，建立行为标准，融入干部的任职资格管理和人才的“选用育留”，打造一批敢打硬仗，能打胜仗的精英和骨干。

　　2022年，随着国内疫情逐步得到控制，公司经营情况预计将得到改善。新的一年，我们仍将努力奋斗、砥砺前行，确保公司整体业务良好运转，不断为股东创造价值。

　　新冠疫情爆发后，对公司主要租赁客户群体中小微企业经营情况产生较大程度的冲击。中小微企业租户的经营业绩稳定性和可持续性相对较弱，现金储备较少，抗风险能力较差，此次疫情可能造成部分中小微企业的倒闭和关停，必将产生短期内的退租、空租等现象，以及由此带来的公司主要项目的空置率上升。

　　公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司土地和房产的改造出租以及征迁补偿收益存在不确定性影响。

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